태안노인복지관

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​부산 강서자이에코델타 분양권을 살펴보다 보니, '그래서 내가 준비해야 되는 금액이 얼마란거지....?'에 대한 의문이 강하게 들어 파헤쳐보는 분양권 프리미엄의 모든 것.​​​​이거 보면서 '그래서 어쩌라고 .....'하는 분들 잘왔어요 ♡ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ​​​분양권 거래 시, 손피(손P)란?부동산에서 종종 쓰이는 단어로,매도자 손에 양도세를 제외하고 실제로 들어오는 프리미엄 금액을 말한다.한마디로 '차떼고 포떼고, 진짜 내 수중으로 들어오는 돈!'​매매 강서자이에코델타 계약 체결 시, 기존의 매도자가 양도세를 부담하는 형태가 아니라매수자가 양도세를 부담하는 계약을 체결하는데, 이런 거래를 양도세 매수자 부담이라고 한다.​분양권 거래에서 'P(피)'는 Premium으로, 프리미엄(양도차액)을 의미합니다. ​​​분양권 양도세 세금 기준('21.6.1 기준)* 양도소득세 + 지방세 합산 기준보유기간주택/아파트 분양권주택/아파트 입주권1년미만(당첨일로부터 1년 이내)77%77%2년 미만(당첨일로부터 2년 이내)66%66%2년이후 매도66%기본세율분양권 양도세율​​​일반 양도세 계산 방법(P 강서자이에코델타 1천만원 기준)분양권과 입주권은 장기보유특별공제 적용 대상 제외연 1회 인별 기본공제 250만원 적용​예시1[1년미만/단독명의] 4억 분양권 -&gtp 1000,만원 받고 4.1억에 매도하는 경우,​취득가액 400,000,000원양도가액 410,000,000원양도차익 10,000,000원보유기간 : 1년 미만과세표준 : 7,500,000원 (양도차익 - 인별 기본공제 250만원)양도소득세율(소득세+지방소득세) : 77%최종 양도세 : 750만원*77% = 5,775,000원매도 후 손에 남는 금액 : 4,225,000원 강서자이에코델타 ​-&gt1년 미만 보유 후 p1,000만원으로 매도 시, 세금 제외 후 손에 남는 금액은 425만원 남짓입니다. 국가에 내는 세금이 58%, 내손에 남는 금액이 42%​​예시2[2년미만/단독명의] 4억 분양권 -&gtp 1000,만원 받고 4.1억에 매도하는 경우,​취득가액 400,000,000원양도가액 410,000,000원양도차익 10,000,000원보유기간 : 1년 미만과세표준 : 7,500,000원 (양도차익 - 인별 기본공제 250만원)양도소득세율(소득세+지방소득세) : 66%최종 강서자이에코델타 양도세 : 750만원*66% = 4,950,000원매도 후 손에 남는 금액 : 5,050,000원 ​-&gt1년 이상 보유 후 p1,000만원으로 매도 시, 세금 제외 후 손에 남는 금액은 500만원입니다. 국가에 내는 세금이 50%, 내손에 남는 금액이 50%​​​일반거래 VS 손P거래예시​1년 미만 분양권P 1,000만원​​구분매수자 부담매도자 수익일반 거래 시,1천만원422만원매도자 수익 1천 확정일반거래 시 강서자이에코델타 3,510만원1천만원손피거래 시2,022만원1천만원이익취득가액 작아져 취득세 유리세금부담 적음​[매도자 수익 1천만원 확정]​1. 일반적 거래※ 순수익 A를 남기기 위한 계산식 Ϛ -250만원*0.77/0.23 + A ​매도자 순수익 1천만원을 남기기 위한 PP ϑ천만원 - 250만원*3.348 + 1천만원 P 㴵,110,000원​세금 : 25,109,700원순수익 : 10,000,300원부동산 계산기​2. 손P 거래※ 순수익 A를 남기기 위한 계산식 ϑ차 강서자이에코델타 양도세 + 2차 양도세 + A​1차 양도소득세 : (1,000만원 - 250만원) *77% ϕ,775,000원2차 양도소득세 : 5,775,000원 * 77% ϔ,446,750원5,775,000원 + 4,446,750원 + 1,000,000원 ​P 㴠,221,750원 ​​손P는 왜 양도세가 2번이야?​양도가액 =P + 매수인이 총 부담하는 양도세​​1차 양도세 : 손피 1천만원에 대한 실제 양도세 5,775,000원2차 양도세 : 손피 강서자이에코델타 1천만원에 대한 양도세를 매수자가 부담했기에 이 양도세 또한 매도자의 이익으로 봄.따라서 1차 양도세에 대한 세금을 매도자가 부담.​​​​강서자이에코델타 (2022.5 분양) 손P 금액은?​해당매물로 계산해보기. ​- 1년 미만 보유 분양권- 분양가 4억 6,200만원- 손P 5,000만원- 2022년 5월 분양/2024년 7월 매도 (보유기간 1년 이상)​​구분계산식비고1차 양도소득세(5,000만원 - 250만원) *66% 㴱,350,000원 ​2차 강서자이에코델타 양도소득세31,350,000원*66% 㴠,691,000원​손P50,000,000원​총 프리미엄102,041,000원​양도신고액564,041,000원옵션비 별도​